首都圏の新築マンション、上半期は初の1億円超え 一方で9月は発売4割減・2カ月連続の値下がり
不動産経済研究所は本日（10月20日）、首都圏（1都3県）の新築マンションの2026年度上半期（4〜9月）と、9月単月の市場動向を公表しました。上半期の平均価格は初めて1億円を超えた一方、直近の9月は発売戸数が大きく減り、価格も2カ月続けて下がっています。数字の読み方と、当社の見方をお伝えします。
■ 上半期：平均1億1,494万円で初の1億円超え
2026年度上半期の首都圏の新築マンションの平均価格は1億1,494万円で、前年同期より21.1%上がりました。上半期として過去最高を更新し、初めて1億円の大台を超えています。
エリア別では、東京23区が1億7,925万円（前年同期比34.7%上昇）と最高値を更新し、千葉県も7,376万円（同24.1%上昇）と大きく上がりました。一方で、神奈川県は7,716万円（同1.6%下落）、埼玉県は6,457万円（同2.1%下落）と前年を下回っています。発売戸数は8,601戸（同6.0%減）で、2024年度に次ぐ少なさでした。
価格を押し上げているのは、建築費の高騰と、都心部の高額物件です。
■ 9月単月：発売は4割減、価格は2カ月連続の下落
ところが、直近の9月だけを見ると様子が違います。9月の発売戸数は1,142戸で前年同月から40.1%減り、平均価格も4.1%下がって9,552万円と、2カ月連続の下落になりました。9月末の在庫は6,775戸で、1年前より896戸増えています。金利の上昇で、購入を考える人の動きが鈍くなってきていると報じられています。
■ 中古マンションも同じ方向に
先週お伝えしたとおり、東日本レインズの9月の統計では、首都圏の中古マンションも成約件数が6カ月連続で減り、成約価格は5カ月連続で下がっていました。新築・中古とも、「価格は高い水準にあるが、買い手の動きが鈍り始めている」という点で、同じ方向を向いています。
■ 当社の見方：「高値のまま、選別が進む」局面
上半期の数字だけを見ると「まだ上がり続けている」ように見えますが、当社では、首都圏のマンション市場は「価格は高い水準を保ちながら、物件ごとの選別が進む」局面に入ったと見ています。
建築費は下がる見込みが立たず、都心の新築の供給は限られているため、新築価格が大きく下がるとは考えにくい状況です。不動産経済研究所も、価格がさらに上がる可能性を指摘しています。一方で、金利の上昇によって買い手の予算には上限があり、立地や価格に無理のある物件は売れ残りやすくなっています。在庫が増えているのはその表れでしょう。
■ 買う方へ
新築にこだわると、首都圏でも平均1億円を超える水準です。資金計画に無理のない範囲で探すなら、立地の良い中古マンションを買ってリフォームするという選択肢を、新築と同じ目線で比べてみることをおすすめします。中古は在庫が増えて選びやすくなっており、条件によっては価格の相談もしやすくなっています。
■ 売る方へ
新築が高い水準にあることは、築浅や立地の良い中古マンションにとっては追い風です。新築に手が届かない方が、中古に目を向けるからです。ただし、前回お伝えしたように、売り出し価格と成約価格の差は広がっています。強気すぎる値付けは避け、成約事例にもとづいた価格で早めに動くことが、結果的に良い条件での売却につながりやすいと考えています。
■ 貸す方へ
新築を買いにくい方が賃貸にとどまることで、都心の賃貸需要は底堅く推移しています。お持ちの物件の家賃が相場より低いままになっていないか、更新や入れ替えの機会に一度見直してみてはいかがでしょうか。
売買・賃貸のいずれも、最新の成約データをもとにご相談に応じています。お気軽にお問い合わせください。
出典：
・時事通信「首都圏マンション、初の1億円台＝東京23区も最高値、コスト上昇で―今年度上半期」（2026年10月20日）
https://www.nippon.com/ja/news/yjj2026102000613/
・共同通信「新築マンション、1億1千万円超 首都圏4〜9月、21％上昇」（2026年10月20日）
https://373news.com/news/national/detail/2026102001000906
・テレ東BIZ「マンション発売戸数↓4割 9月首都圏 平均価格も下落」（2026年10月）
https://txbiz.tv-tokyo.co.jp/txn/news_txn/post_350836
・東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年9月度」（2026年10月13日）
https://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202609_summary.pdf
※本記事は上記の公表資料・報道をもとに当社が独自にまとめたもので、数値は各出典によります。文中の見解は当社の考えであり、特定の物件や投資をおすすめするもの（投資助言）ではありません。
■ 上半期：平均1億1,494万円で初の1億円超え
2026年度上半期の首都圏の新築マンションの平均価格は1億1,494万円で、前年同期より21.1%上がりました。上半期として過去最高を更新し、初めて1億円の大台を超えています。
エリア別では、東京23区が1億7,925万円（前年同期比34.7%上昇）と最高値を更新し、千葉県も7,376万円（同24.1%上昇）と大きく上がりました。一方で、神奈川県は7,716万円（同1.6%下落）、埼玉県は6,457万円（同2.1%下落）と前年を下回っています。発売戸数は8,601戸（同6.0%減）で、2024年度に次ぐ少なさでした。
価格を押し上げているのは、建築費の高騰と、都心部の高額物件です。
■ 9月単月：発売は4割減、価格は2カ月連続の下落
ところが、直近の9月だけを見ると様子が違います。9月の発売戸数は1,142戸で前年同月から40.1%減り、平均価格も4.1%下がって9,552万円と、2カ月連続の下落になりました。9月末の在庫は6,775戸で、1年前より896戸増えています。金利の上昇で、購入を考える人の動きが鈍くなってきていると報じられています。
■ 中古マンションも同じ方向に
先週お伝えしたとおり、東日本レインズの9月の統計では、首都圏の中古マンションも成約件数が6カ月連続で減り、成約価格は5カ月連続で下がっていました。新築・中古とも、「価格は高い水準にあるが、買い手の動きが鈍り始めている」という点で、同じ方向を向いています。
■ 当社の見方：「高値のまま、選別が進む」局面
上半期の数字だけを見ると「まだ上がり続けている」ように見えますが、当社では、首都圏のマンション市場は「価格は高い水準を保ちながら、物件ごとの選別が進む」局面に入ったと見ています。
建築費は下がる見込みが立たず、都心の新築の供給は限られているため、新築価格が大きく下がるとは考えにくい状況です。不動産経済研究所も、価格がさらに上がる可能性を指摘しています。一方で、金利の上昇によって買い手の予算には上限があり、立地や価格に無理のある物件は売れ残りやすくなっています。在庫が増えているのはその表れでしょう。
■ 買う方へ
新築にこだわると、首都圏でも平均1億円を超える水準です。資金計画に無理のない範囲で探すなら、立地の良い中古マンションを買ってリフォームするという選択肢を、新築と同じ目線で比べてみることをおすすめします。中古は在庫が増えて選びやすくなっており、条件によっては価格の相談もしやすくなっています。
■ 売る方へ
新築が高い水準にあることは、築浅や立地の良い中古マンションにとっては追い風です。新築に手が届かない方が、中古に目を向けるからです。ただし、前回お伝えしたように、売り出し価格と成約価格の差は広がっています。強気すぎる値付けは避け、成約事例にもとづいた価格で早めに動くことが、結果的に良い条件での売却につながりやすいと考えています。
■ 貸す方へ
新築を買いにくい方が賃貸にとどまることで、都心の賃貸需要は底堅く推移しています。お持ちの物件の家賃が相場より低いままになっていないか、更新や入れ替えの機会に一度見直してみてはいかがでしょうか。
売買・賃貸のいずれも、最新の成約データをもとにご相談に応じています。お気軽にお問い合わせください。
出典：
・時事通信「首都圏マンション、初の1億円台＝東京23区も最高値、コスト上昇で―今年度上半期」（2026年10月20日）
https://www.nippon.com/ja/news/yjj2026102000613/
・共同通信「新築マンション、1億1千万円超 首都圏4〜9月、21％上昇」（2026年10月20日）
https://373news.com/news/national/detail/2026102001000906
・テレ東BIZ「マンション発売戸数↓4割 9月首都圏 平均価格も下落」（2026年10月）
https://txbiz.tv-tokyo.co.jp/txn/news_txn/post_350836
・東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年9月度」（2026年10月13日）
https://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202609_summary.pdf
※本記事は上記の公表資料・報道をもとに当社が独自にまとめたもので、数値は各出典によります。文中の見解は当社の考えであり、特定の物件や投資をおすすめするもの（投資助言）ではありません。