10月房贷利率：主要银行浮动利率全部超过1%，Flat35升至历史最高3.83% 现在需要考虑的事
进入10月，各家银行的房贷利率一齐调整。我们在9月22日的文章里提到，今后做资金规划要以"利率会继续上升"为前提，这一走势如今终于体现在实际数字上了。这一篇先整理10月的利率情况，再分别针对准备买房的客户、正在还贷的客户、以及持有投资房产的客户，谈谈现在需要考虑的事。
■ 浮动利率：主要银行全部超过1%
主要银行的浮动利率（享受最优惠条件时）中，里索那银行上调至1.25%，瑞穗银行1.275%，三井住友信托银行1.7%，至此主要银行全部超过1%。三菱UFJ银行和三井住友银行本月维持不变。
需要注意的是，这次上调反映的是"6月日本央行的加息"。9月18日决定的加息（政策利率1.00%→1.25%）还没有体现在房贷利率中，预计会随着各行调整基准利率陆续反映。也就是说，最好把浮动利率"还会再涨一次"作为前提来考虑。
■ 固定利率：10年固定3.6〜4.965%，Flat35创历史新高
受长期利率上升影响，主要银行的固定利率全部上调。10年固定利率：瑞穗银行3.6%、三菱UFJ银行3.75%、三井住友银行4%、里索那银行4.205%、三井住友信托银行4.965%。同样是"10年固定"，不同银行之间相差超过1个百分点。
全期固定的Flat35（贷款期限21〜35年、贷款比例9成以下）最低利率为3.83%，比上月上升0.37个百分点，连续3个月刷新2017年10月现行制度实施以来的最高纪录。
浮动和固定之间的利差已经拉到前所未有的程度。几年前，"浮动与固定相差1%左右"还是一个常见的参考，现在已经远远超过2%。
■ 用数字看"1%利率"的分量
利率相差1%，还款额会差多少？以借款5,000万日元、35年、等额本息、无奖金月加还为例计算（假设整个期间利率不变的简单计算）：
・利率1.0%：每月约14万1,100日元，还款总额约5,930万日元
・利率2.0%：每月约16万5,600日元，还款总额约6,960万日元
・利率3.0%：每月约19万2,400日元，还款总额约8,080万日元
・利率3.83%：每月约21万6,300日元，还款总额约9,090万日元
利率每上升1%，每月还款增加2万〜3万日元左右，35年总额增加1,000万日元以上。按现在Flat35的利率借款，和浮动1%相比，还款总额要多出3,000万日元以上。
把这个差距看成"固定太贵"，还是看成"为将来加息买的保险"，就是选择浮动还是固定时的分歧点。
■ 给准备买房的您
如果选择浮动利率，建议不要按现在的利率，而是按"利率涨到2%、3%也能还得起"来决定借多少。以上面的例子来说，就是每月还款到了19万日元多，家庭收支是否还能运转。
如果选择固定利率，虽然利率偏高，但将来的还款额是确定的，比较安心。适合目前双职工有余力、但不希望将来孩子教育支出最多时还款额增加的家庭。
也可以浮动和固定组合使用（混合贷款）。没有绝对的正确答案，要看还款年限、提前还款计划和收入预期。
■ 给正在用浮动利率还贷的您
很多银行采用"5年规则"——利率上升后每月还款额不会马上变，每5年才重新计算一次；以及"125%规则"——调整时最多增加到原来的1.25倍。不过，在还款额不变的期间，利息占比在增加，本金减少得更慢。不要因为还款额没变就放心，建议每年确认一次贷款余额的减少情况。
手头资金比较充裕的话，可以考虑拿出一部分提前还款。但手头资金也不宜留得太少，留出半年到一年的生活费会比较安心。
■ 给持有投资房产的您
投资用贷款利率本来就比自住房贷高，而且很多没有"5年规则"之类的缓冲措施，利率上升会直接反映到每月收支上。
例如借款3,000万日元、期限30年：利率2.0%时每月还款约11万900日元，2.5%时约11万8,500日元，3.0%时约12万6,500日元。利率上升1%，一年负担增加约19万日元。如果是月租14万日元的房子，相当于一年租金收入的一成以上被加息吃掉。
租金虽然在涨，但如果利率涨得更快，到手的现金就会减少。转贷、部分提前还款、续约时调整租金等，能做的事情最好及早考虑。
■ 写在最后
利率开始上升，并不意味着需要慌忙行动。重要的是，先用数字确认一下：如果利率再涨1〜2%，自己的贷款或房产收支会变成什么样。还款模拟、投资房产收支的重新测算等，欢迎随时咨询。
出处：
・时事通信《浮动利率3家上调 固定利率全部上调——10月房贷》（2026年9月30日）
https://www.jiji.com/jc/article?k=2026093001014&g=eco
・住宅金融支援机构《【Flat35】贷款利率》（2026年10月适用）
https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/kinri/index.php/rates/top
※还款额为本公司试算，实际还款额因金融机构、产品、手续费等而异。
※本文根据上述公开资料和报道由本公司独立整理撰写，数据以各出处为准。文中观点为本公司的看法，不构成对特定房源或投资的推荐（投资建议）。
■ 浮动利率：主要银行全部超过1%
主要银行的浮动利率（享受最优惠条件时）中，里索那银行上调至1.25%，瑞穗银行1.275%，三井住友信托银行1.7%，至此主要银行全部超过1%。三菱UFJ银行和三井住友银行本月维持不变。
需要注意的是，这次上调反映的是"6月日本央行的加息"。9月18日决定的加息（政策利率1.00%→1.25%）还没有体现在房贷利率中，预计会随着各行调整基准利率陆续反映。也就是说，最好把浮动利率"还会再涨一次"作为前提来考虑。
■ 固定利率：10年固定3.6〜4.965%，Flat35创历史新高
受长期利率上升影响，主要银行的固定利率全部上调。10年固定利率：瑞穗银行3.6%、三菱UFJ银行3.75%、三井住友银行4%、里索那银行4.205%、三井住友信托银行4.965%。同样是"10年固定"，不同银行之间相差超过1个百分点。
全期固定的Flat35（贷款期限21〜35年、贷款比例9成以下）最低利率为3.83%，比上月上升0.37个百分点，连续3个月刷新2017年10月现行制度实施以来的最高纪录。
浮动和固定之间的利差已经拉到前所未有的程度。几年前，"浮动与固定相差1%左右"还是一个常见的参考，现在已经远远超过2%。
■ 用数字看"1%利率"的分量
利率相差1%，还款额会差多少？以借款5,000万日元、35年、等额本息、无奖金月加还为例计算（假设整个期间利率不变的简单计算）：
・利率1.0%：每月约14万1,100日元，还款总额约5,930万日元
・利率2.0%：每月约16万5,600日元，还款总额约6,960万日元
・利率3.0%：每月约19万2,400日元，还款总额约8,080万日元
・利率3.83%：每月约21万6,300日元，还款总额约9,090万日元
利率每上升1%，每月还款增加2万〜3万日元左右，35年总额增加1,000万日元以上。按现在Flat35的利率借款，和浮动1%相比，还款总额要多出3,000万日元以上。
把这个差距看成"固定太贵"，还是看成"为将来加息买的保险"，就是选择浮动还是固定时的分歧点。
■ 给准备买房的您
如果选择浮动利率，建议不要按现在的利率，而是按"利率涨到2%、3%也能还得起"来决定借多少。以上面的例子来说，就是每月还款到了19万日元多，家庭收支是否还能运转。
如果选择固定利率，虽然利率偏高，但将来的还款额是确定的，比较安心。适合目前双职工有余力、但不希望将来孩子教育支出最多时还款额增加的家庭。
也可以浮动和固定组合使用（混合贷款）。没有绝对的正确答案，要看还款年限、提前还款计划和收入预期。
■ 给正在用浮动利率还贷的您
很多银行采用"5年规则"——利率上升后每月还款额不会马上变，每5年才重新计算一次；以及"125%规则"——调整时最多增加到原来的1.25倍。不过，在还款额不变的期间，利息占比在增加，本金减少得更慢。不要因为还款额没变就放心，建议每年确认一次贷款余额的减少情况。
手头资金比较充裕的话，可以考虑拿出一部分提前还款。但手头资金也不宜留得太少，留出半年到一年的生活费会比较安心。
■ 给持有投资房产的您
投资用贷款利率本来就比自住房贷高，而且很多没有"5年规则"之类的缓冲措施，利率上升会直接反映到每月收支上。
例如借款3,000万日元、期限30年：利率2.0%时每月还款约11万900日元，2.5%时约11万8,500日元，3.0%时约12万6,500日元。利率上升1%，一年负担增加约19万日元。如果是月租14万日元的房子，相当于一年租金收入的一成以上被加息吃掉。
租金虽然在涨，但如果利率涨得更快，到手的现金就会减少。转贷、部分提前还款、续约时调整租金等，能做的事情最好及早考虑。
■ 写在最后
利率开始上升，并不意味着需要慌忙行动。重要的是，先用数字确认一下：如果利率再涨1〜2%，自己的贷款或房产收支会变成什么样。还款模拟、投资房产收支的重新测算等，欢迎随时咨询。
出处：
・时事通信《浮动利率3家上调 固定利率全部上调——10月房贷》（2026年9月30日）
https://www.jiji.com/jc/article?k=2026093001014&g=eco
・住宅金融支援机构《【Flat35】贷款利率》（2026年10月适用）
https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/kinri/index.php/rates/top
※还款额为本公司试算，实际还款额因金融机构、产品、手续费等而异。
※本文根据上述公开资料和报道由本公司独立整理撰写，数据以各出处为准。文中观点为本公司的看法，不构成对特定房源或投资的推荐（投资建议）。