8月首都圈新建公寓均价9,770万日元 如何看懂"平均价格"，以及再创新高的租金
不动产经济研究所9月17日公布：8月首都圈（东京都及周边3县）新建公寓的平均价格为9,770万日元，比去年同月下降5.4%。这是5个月来首次同比下降，也是4个月来首次跌破1亿日元。当月新推出1,140套，同比减少12.4%。
另一方面，租金再创新高。这一篇把新建公寓数据的看法和租金的走势放在一起整理，并谈谈本公司的看法。
■ 7月的"1亿6,493万"与8月的"9,770万"
一个月前的7月，平均价格为1亿6,493万日元（同比上涨63.7%），东京23区更是高达2亿6,520万日元（同比上涨96%），都创下历史最高。单看数字，好像一个月就跌了6,000多万日元，但行情并没有突然崩盘。7月港区推出了平均每套5亿日元左右的超高价项目，北区也有大型项目开盘，把平均值大幅拉高。
8月东京23区的平均价格为1亿3,821万日元，同比上涨0.1%，已连续16个月超过1亿日元。东京都下（23区以外）为6,678万日元，埼玉县6,840万日元，神奈川县7,309万日元，千叶县6,702万日元，均高于去年同月。
新建公寓每个月推出的套数不多，当月推出了什么样的项目，平均价格就会大幅波动。建议不要只凭新闻标题判断"涨了"还是"跌了"，而要结合分区域数据和几个月的连续走势来看。
■ 更值得关注的是签约率
更值得注意的是，推出当月就签约的比例（首月签约率）为61.1%，比被视为市场冷热分界线的70%低8.9个百分点。预计9月推出1,500套左右。
房价涨到这个程度，买家会比以前更谨慎地挑选。地段或定价有些勉强的项目，可能正在进入需要更长时间才能卖出的阶段。
■ 租金再创新高
租赁市场依然强劲。根据at home的调查，8月东京23区单身公寓（30㎡以下）的平均招租租金为11万4,339日元，创下2015年1月有统计以来的最高纪录，环比上涨0.2%，同比上涨约10%。7月曾出现26个月来首次环比下降，看似告一段落，但很快又重回上涨。
首都圈所有区域（东京23区、东京都下、神奈川县、埼玉县、千叶县）的公寓平均招租租金，所有面积段都高于去年同月。买房变难、更多人选择继续租房，也被认为是推高租金的原因之一。
■ 本公司的看法① 给买房的您：不必只盯着新房
新房价格居高不下，但销售开始放缓。本公司并不认为新房价格会大幅下跌，但买家"可以挑选"的局面正在一点点接近。
不过，23区新房平均超过1亿3,000万日元，对很多人来说并不是轻易买得起的价格。结合前几期介绍的税制动向，选择地段好的二手公寓、必要时翻新，在价格上也越来越现实。建议把新房和二手房放在同一标准下比较，找到适合自己的房子。
■ 本公司的看法② 给出租的您：按行情调整租金的好时机
租金持续上涨的现在，是出租房子的业主调整租金的好时机。住了很久的租客，租金远低于现在招租价格的情况并不少见。当然要重视与租客的关系，但在续约或换租客的时候把租金调整到行情水平，从应对加息的角度看也很重要。有空房的话，有时仅仅改变照片和条件的呈现方式，就能更快租出去。
■ 本公司的看法③ 给考虑投资的您
新房价格高企加上租金上涨，对于以合理价格购入现有二手公寓再出租的投资来说，是比较容易确保收益率的环境。不过，正如上一篇所说，利率已经进入上升阶段。租金上涨和利率上升哪个更快，需要按每套房产冷静判断。
■ 给租房的您
正在找房的客户，考虑到租金有上涨趋势，条件好的房子往往很快就会被租走。提前整理好需求的优先顺序，遇到好房子时就能果断决定。
买卖、租赁都可以根据最新行情为您提供咨询，欢迎随时联系。
出处：
・不动产经济研究所《首都圈新建分让公寓市场动向》（2026年7月・8月）
https://www.fudousankeizai.co.jp/mansion
・TBS NEWS DIG《首都圈7月新建公寓价格1亿6493万日元，创历史新高》（2026年8月）
・at home《全国主要城市租赁公寓招租租金动向（2026年8月）》
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000770.000051123.html
※本文根据上述公开资料和报道由本公司独立整理撰写，数据以各出处为准。文中观点为本公司的看法，不构成对特定房源或投资的推荐（投资建议）。
另一方面，租金再创新高。这一篇把新建公寓数据的看法和租金的走势放在一起整理，并谈谈本公司的看法。
■ 7月的"1亿6,493万"与8月的"9,770万"
一个月前的7月，平均价格为1亿6,493万日元（同比上涨63.7%），东京23区更是高达2亿6,520万日元（同比上涨96%），都创下历史最高。单看数字，好像一个月就跌了6,000多万日元，但行情并没有突然崩盘。7月港区推出了平均每套5亿日元左右的超高价项目，北区也有大型项目开盘，把平均值大幅拉高。
8月东京23区的平均价格为1亿3,821万日元，同比上涨0.1%，已连续16个月超过1亿日元。东京都下（23区以外）为6,678万日元，埼玉县6,840万日元，神奈川县7,309万日元，千叶县6,702万日元，均高于去年同月。
新建公寓每个月推出的套数不多，当月推出了什么样的项目，平均价格就会大幅波动。建议不要只凭新闻标题判断"涨了"还是"跌了"，而要结合分区域数据和几个月的连续走势来看。
■ 更值得关注的是签约率
更值得注意的是，推出当月就签约的比例（首月签约率）为61.1%，比被视为市场冷热分界线的70%低8.9个百分点。预计9月推出1,500套左右。
房价涨到这个程度，买家会比以前更谨慎地挑选。地段或定价有些勉强的项目，可能正在进入需要更长时间才能卖出的阶段。
■ 租金再创新高
租赁市场依然强劲。根据at home的调查，8月东京23区单身公寓（30㎡以下）的平均招租租金为11万4,339日元，创下2015年1月有统计以来的最高纪录，环比上涨0.2%，同比上涨约10%。7月曾出现26个月来首次环比下降，看似告一段落，但很快又重回上涨。
首都圈所有区域（东京23区、东京都下、神奈川县、埼玉县、千叶县）的公寓平均招租租金，所有面积段都高于去年同月。买房变难、更多人选择继续租房，也被认为是推高租金的原因之一。
■ 本公司的看法① 给买房的您：不必只盯着新房
新房价格居高不下，但销售开始放缓。本公司并不认为新房价格会大幅下跌，但买家"可以挑选"的局面正在一点点接近。
不过，23区新房平均超过1亿3,000万日元，对很多人来说并不是轻易买得起的价格。结合前几期介绍的税制动向，选择地段好的二手公寓、必要时翻新，在价格上也越来越现实。建议把新房和二手房放在同一标准下比较，找到适合自己的房子。
■ 本公司的看法② 给出租的您：按行情调整租金的好时机
租金持续上涨的现在，是出租房子的业主调整租金的好时机。住了很久的租客，租金远低于现在招租价格的情况并不少见。当然要重视与租客的关系，但在续约或换租客的时候把租金调整到行情水平，从应对加息的角度看也很重要。有空房的话，有时仅仅改变照片和条件的呈现方式，就能更快租出去。
■ 本公司的看法③ 给考虑投资的您
新房价格高企加上租金上涨，对于以合理价格购入现有二手公寓再出租的投资来说，是比较容易确保收益率的环境。不过，正如上一篇所说，利率已经进入上升阶段。租金上涨和利率上升哪个更快，需要按每套房产冷静判断。
■ 给租房的您
正在找房的客户，考虑到租金有上涨趋势，条件好的房子往往很快就会被租走。提前整理好需求的优先顺序，遇到好房子时就能果断决定。
买卖、租赁都可以根据最新行情为您提供咨询，欢迎随时联系。
出处：
・不动产经济研究所《首都圈新建分让公寓市场动向》（2026年7月・8月）
https://www.fudousankeizai.co.jp/mansion
・TBS NEWS DIG《首都圈7月新建公寓价格1亿6493万日元，创历史新高》（2026年8月）
・at home《全国主要城市租赁公寓招租租金动向（2026年8月）》
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000770.000051123.html
※本文根据上述公开资料和报道由本公司独立整理撰写，数据以各出处为准。文中观点为本公司的看法，不构成对特定房源或投资的推荐（投资建议）。