2026年基准地价公布：东京23区住宅用地上涨8.7%，郊区涨跌看"沿线"
日本国土交通省今天（9月15日）公布了令和8年都道府县地价调查，也就是通常说的"基准地价"。这是各都道府县调查每年7月1日的土地价格，与1月1日的"公示地价"一起，构成每年两次的地价观测。下面先整理数据，再从买房、卖房、出租三个角度谈谈本公司的看法。
■ 全国：连续第5年上涨
全国平均来看，全用途上涨1.5%，住宅用地上涨1.0%，商业用地上涨2.9%，均为连续第5年上涨。商业用地涨幅比去年（2.8%）略有扩大，全用途和住宅用地与去年持平。
分地区看，东京圈和大阪圈涨幅扩大，名古屋圈收窄。大阪圈住宅用地上涨2.3%，商业用地上涨6.8%。札幌、仙台、广岛、福冈这"地方四市"住宅用地上涨2.9%、商业用地上涨6.0%，仍保持较高增幅，但涨幅在收窄。其他地方的住宅用地则持平（0.0%）。与其说"全国都在涨"，不如说"强的地方越来越强"的格局更加明显。
国土交通省列举的上涨背景包括：主要城市店铺和酒店需求坚挺、写字楼空置率下降和租金上升、访日游客增加带动的观光地需求、再开发的推进、与公寓用地的竞争等。
■ 首都圈：都心继续上涨
东京圈住宅用地上涨4.0%，商业用地上涨8.9%。东京23区住宅用地上涨8.7%，按区来看，港区上涨16.3%、台东区上涨15.6%，涨幅居前。台东区的上涨，被认为与浅草一带旺盛的旅游需求有关。
■ 郊区并非一律上涨
这次值得关注的是郊区的走势。筑波快线沿线的千叶县流山市住宅用地上涨13.3%，JR常磐线经过的松户市也上涨8.9%，涨幅都高于去年。而埼玉县东部，春日部市的涨幅放缓到0.1%，久喜市持平，加须市则出现下跌。
都心房价涨得太高，需求向价格可承受的郊区扩散，这是事实；但扩散并不是没有边界的。能否不换乘直达都心、离车站有多远、车站周边生活设施是否集中，这些条件已经开始拉开明显差距。
■ 本公司的看法① 给买房的您："哪里都涨"的时期正在结束
连续5年上涨，容易让人觉得"先买了总会涨"。但从这次的结果看，本公司认为这个前提正在动摇。同样在东京圈，有涨势加速的地方，也有转为持平或下跌的地方。
今后买房，不能只因为便宜就选郊区，而要确认通勤通学的路线、离车站的距离、周边再开发和商业设施的规划等。将来卖出或出租时容不容易找到买家、租客，这个角度也必不可少。
■ 本公司的看法② 给卖房的您：趁"还在涨"的时候考虑
地价上涨阶段，对考虑出售的客户是有利的环境。特别是都心和热门沿线的房子，想买的人依然很多。
另一方面，随着日本央行加息，房贷利率已经开始上升，买家的预算今后可能会逐渐收紧。"再等等，等涨得更高"也是一种判断，但无论是否马上出售，都建议先通过估价了解一下现在的价格水平。
■ 本公司的看法③ 给出租的您：注意收益率和固定资产税
地价上涨会比较快地反映到房价上，但租金涨得没那么快。例如一套价格6,000万日元、月租20万日元的房子，表面收益率是4.0%；如果租金不变、价格上涨一成，收益率就降到约3.6%。地价涨幅越大的区域，今后购入的投资房产收益率越容易下降。
已经持有房产的客户，也要留意固定资产税。土地的固定资产税评估额以公示地价的7成左右为参考，每3年重新评估一次，下一次是2027年度。为了避免地价上涨直接全部反映到税额上，有"负担调整措施"，而国土交通省这次也在税制改正要求中提出延长这一措施。建议连同租金调整在内，确认一下持有成本与收入之间的平衡。
■ 总结
这次的基准地价再次显示了首都圈地价的强势，同时也显示郊区的"分化"已经明确开始。无论买房、卖房还是出租，看清各区域之间的细微差别都越来越重要。想了解具体房源或区域的情况，欢迎随时咨询。
出处：
・国土交通省《令和8年都道府县地价调查概要》（2026年9月15日公布）
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/002021832.pdf
・钻石不动产研究所《2026年都道府县地价调查（基准地价）发布》（2026年9月）
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1113324
・国土交通省《令和9年度国土交通省税制改正要望事项》（2026年8月）
https://www.mlit.go.jp/page/kanbo01_hy_010944.html
※本文根据上述公开资料和报道由本公司独立整理撰写，数据以各出处为准。文中观点为本公司的看法，不构成对特定房源或投资的推荐（投资建议）。
■ 全国：连续第5年上涨
全国平均来看，全用途上涨1.5%，住宅用地上涨1.0%，商业用地上涨2.9%，均为连续第5年上涨。商业用地涨幅比去年（2.8%）略有扩大，全用途和住宅用地与去年持平。
分地区看，东京圈和大阪圈涨幅扩大，名古屋圈收窄。大阪圈住宅用地上涨2.3%，商业用地上涨6.8%。札幌、仙台、广岛、福冈这"地方四市"住宅用地上涨2.9%、商业用地上涨6.0%，仍保持较高增幅，但涨幅在收窄。其他地方的住宅用地则持平（0.0%）。与其说"全国都在涨"，不如说"强的地方越来越强"的格局更加明显。
国土交通省列举的上涨背景包括：主要城市店铺和酒店需求坚挺、写字楼空置率下降和租金上升、访日游客增加带动的观光地需求、再开发的推进、与公寓用地的竞争等。
■ 首都圈：都心继续上涨
东京圈住宅用地上涨4.0%，商业用地上涨8.9%。东京23区住宅用地上涨8.7%，按区来看，港区上涨16.3%、台东区上涨15.6%，涨幅居前。台东区的上涨，被认为与浅草一带旺盛的旅游需求有关。
■ 郊区并非一律上涨
这次值得关注的是郊区的走势。筑波快线沿线的千叶县流山市住宅用地上涨13.3%，JR常磐线经过的松户市也上涨8.9%，涨幅都高于去年。而埼玉县东部，春日部市的涨幅放缓到0.1%，久喜市持平，加须市则出现下跌。
都心房价涨得太高，需求向价格可承受的郊区扩散，这是事实；但扩散并不是没有边界的。能否不换乘直达都心、离车站有多远、车站周边生活设施是否集中，这些条件已经开始拉开明显差距。
■ 本公司的看法① 给买房的您："哪里都涨"的时期正在结束
连续5年上涨，容易让人觉得"先买了总会涨"。但从这次的结果看，本公司认为这个前提正在动摇。同样在东京圈，有涨势加速的地方，也有转为持平或下跌的地方。
今后买房，不能只因为便宜就选郊区，而要确认通勤通学的路线、离车站的距离、周边再开发和商业设施的规划等。将来卖出或出租时容不容易找到买家、租客，这个角度也必不可少。
■ 本公司的看法② 给卖房的您：趁"还在涨"的时候考虑
地价上涨阶段，对考虑出售的客户是有利的环境。特别是都心和热门沿线的房子，想买的人依然很多。
另一方面，随着日本央行加息，房贷利率已经开始上升，买家的预算今后可能会逐渐收紧。"再等等，等涨得更高"也是一种判断，但无论是否马上出售，都建议先通过估价了解一下现在的价格水平。
■ 本公司的看法③ 给出租的您：注意收益率和固定资产税
地价上涨会比较快地反映到房价上，但租金涨得没那么快。例如一套价格6,000万日元、月租20万日元的房子，表面收益率是4.0%；如果租金不变、价格上涨一成，收益率就降到约3.6%。地价涨幅越大的区域，今后购入的投资房产收益率越容易下降。
已经持有房产的客户，也要留意固定资产税。土地的固定资产税评估额以公示地价的7成左右为参考，每3年重新评估一次，下一次是2027年度。为了避免地价上涨直接全部反映到税额上，有"负担调整措施"，而国土交通省这次也在税制改正要求中提出延长这一措施。建议连同租金调整在内，确认一下持有成本与收入之间的平衡。
■ 总结
这次的基准地价再次显示了首都圈地价的强势，同时也显示郊区的"分化"已经明确开始。无论买房、卖房还是出租，看清各区域之间的细微差别都越来越重要。想了解具体房源或区域的情况，欢迎随时咨询。
出处：
・国土交通省《令和8年都道府县地价调查概要》（2026年9月15日公布）
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/002021832.pdf
・钻石不动产研究所《2026年都道府县地价调查（基准地价）发布》（2026年9月）
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1113324
・国土交通省《令和9年度国土交通省税制改正要望事项》（2026年8月）
https://www.mlit.go.jp/page/kanbo01_hy_010944.html
※本文根据上述公开资料和报道由本公司独立整理撰写，数据以各出处为准。文中观点为本公司的看法，不构成对特定房源或投资的推荐（投资建议）。